120 triệu koruna. Đó là số tiền mà cách đây vài tháng, một biệt thự đã được bán với giá này. Biệt thự này do nhà điêu khắc Bohumil Kafka cho xây dựng vào những năm 1920 tại khu Ořechovka, Praha, theo thiết kế của kiến trúc sư Pavel Janák. Chủ nhân mới, một doanh nhân người Séc, có ý định trùng tu biệt thự và để lại nó như một di sản lịch sử và kiến trúc cho các thế hệ sau.
Đây là một ví dụ về một trong những xu hướng đang nổi lên gần đây trên thị trường bất động sản cao cấp nhất tại nước ta. Nhiều biệt thự có giá trị lịch sử đang được chuyển nhượng cho các chủ sở hữu người Séc thuộc giới doanh nhân, những người mua những bất động sản này với mong muốn gìn giữ một số truyền thống nhất định và đảm bảo cuộc sống cho gia đình mình.
“Với cuộc khủng hoảng ở Trung Đông, tâm lý đầu tư của các khách hàng giàu có – những người trước đây thường đa dạng hóa danh mục đầu tư và đầu tư ra nước ngoài – đã thay đổi. Hiện nay, họ có xu hướng quay trở lại và đầu tư tại Ořechovka ở Praha hoặc tại Hanspaulka thuộc quận Dejvice. Họ cũng mua các bất động sản có giá trị để làm tài sản đảm bảo cho thế hệ tiếp theo,” bà Denisa Višňovská, đồng sở hữu công ty bất động sản CoreStone, người trước đây từng giữ chức vụ Giám đốc Kinh doanh và là đối tác của công ty Lexxus trong nhiều năm, tóm tắt tình hình thị trường hiện tại.
Theo bà, điều này cũng đã làm thay đổi cơ cấu khách hàng của các công ty bất động sản chuyên phục vụ phân khúc cao cấp nhất. Trong khi trước đây khách hàng nước ngoài chiếm đa số, thì ngày nay phần lớn trong số họ là người Séc.
Tuy nhiên, còn nhiều xu hướng mới khác liên quan đến phân khúc bất động sản cao cấp nhất. Và những xu hướng này cũng liên quan đến các công trình mới, trang thiết bị và kiến trúc của chúng. “Một xu hướng lớn là yêu cầu mọi thứ phải được giấu đi càng nhiều càng tốt, để không có gì làm xao nhãng trong không gian nội thất,” kiến trúc sư Romana Vokálová từ studio Tempus Design đưa ra ví dụ. Bà tập trung vào phân khúc cao cấp và thiết kế biệt thự, căn hộ cùng nội thất theo yêu cầu riêng cho những khách hàng giàu có nhất.
Yêu cầu về sự gọn gàng trong nội thất cũng áp dụng cho các thiết bị gia dụng thông thường. Ví dụ, bếp từ âm tường là một phần không thể thiếu trong nội thất. Tuy nhiên, nhu cầu về các bề mặt hoàn toàn có thể sử dụng được trên quầy bếp cũng rất cao. Bất kể bạn đặt thiết bị nào lên bề mặt đó, chẳng hạn như máy xay sinh tố, bạn đều có thể khởi động nó bằng công nghệ cảm ứng mà không cần bất kỳ dây điện nào.
Tuy nhiên, trong phân khúc bất động sản cao cấp nhất, các chi tiết nội thất ẩn giấu còn có ý nghĩa về mặt an ninh. Ví dụ, khách hàng thường yêu cầu có két sắt ẩn hoặc lối vào không thể nhìn thấy ngay từ cái nhìn đầu tiên dẫn vào căn phòng được gọi là “panic room”. Đây là một căn phòng được thiết kế đặc biệt, bảo mật và trang bị đầy đủ, nơi chủ nhà hoặc chủ căn hộ có thể tự khóa mình lại trong trường hợp bị tấn công và an toàn chờ đợi cho đến khi lực lượng cứu hộ đến nơi.
“Khi một người mời khách đến nhà và dẫn khách đi tham quan, họ không muốn khách biết phòng chứa két sắt nằm ở đâu, vì vậy mọi thứ đều được thiết kế sao cho kín đáo nhất có thể,” bà Vokálová giải thích. Vật liệu chất lượng cao vẫn là yêu cầu không thể thiếu của khách hàng. “Gỗ, đá và các vật liệu tự nhiên vẫn luôn được ưa chuộng. Điều này có lẽ sẽ không thay đổi trong thời gian tới,” kiến trúc sư bổ sung.
Ngược lại, điều đã có sự thay đổi khá đáng kể trong vài năm gần đây chính là giá cả. Điều này xảy ra mặc dù phân khúc bất động sản cao cấp nhất không phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá cả trên thị trường thông thường.
“Khoảng mười lăm năm trước, giá một căn hộ cao cấp dao động quanh mức ba mươi triệu koruna. Ngày nay, đó là mức giá thuộc phân khúc trung cao. Hiện tại, giá các căn hộ cao cấp thường nằm trong khoảng từ năm mươi đến một trăm triệu, và nếu nói đến các căn penthouse, con số này có thể lên tới 250 triệu,” bà Višňovská cho biết.
Tuy nhiên, việc thu thập số liệu thống kê chính xác cho phân khúc này rất khó khăn. Phần lớn các giao dịch được thực hiện theo hình thức “off-market”, tức là không công khai, thường chỉ với một bên mua cụ thể. Do đó, những bất động sản đắt nhất sẽ không được phản ánh trong số liệu thống kê, và các công ty bất động sản cũng không đề cập đến những giao dịch này để bảo vệ quyền riêng tư của khách hàng. “Trong phân khúc của chúng tôi, tính bảo mật là rất quan trọng,” bà Renata Hervertová, Giám đốc Mua lại của công ty CoreStone, giải thích.
Theo bà Višňovská, đại dịch COVID-19 cũng đã để lại dấu ấn lên những yêu cầu của khách hàng đối với bất động sản cao cấp. “Đại dịch đã làm tăng thêm sức hấp dẫn của không gian sống và củng cố mong muốn về những ban công và khu vườn rộng rãi, cũng như số lượng phòng nhiều hơn. Các ngôi nhà hiện nay phải mang lại sự tiện nghi cao hơn nữa, và chúng tôi thường xuyên gặp các yêu cầu về các ngôi nhà phụ dành cho nhân viên bảo vệ và người giúp việc, hoặc các khu vực chăm sóc sức khỏe rộng lớn và những tiện ích tương tự,” bà cho biết.
Lời của bà cũng được Petr Míka, đại diện của công ty bất động sản Boutiq Real Estate – chuyên về bất động sản cao cấp tại Praha – xác nhận. “Loại khách hàng này mong đợi không gian rộng rãi và sẵn sàng chi trả cho điều đó. Đối với căn hộ, yêu cầu phổ biến là diện tích trên 250 mét vuông. Ngoài ra, họ còn chú trọng đến tầm nhìn, ánh sáng và ví dụ như chỗ đỗ xe rộng rãi,” ông mô tả.
Theo kiến trúc sư Vokálová, ngoài ra, khách hàng thường cũng quan tâm đến những không gian đặc biệt, chẳng hạn như dành cho sở thích cá nhân. Ví dụ như để trưng bày bộ sưu tập túi xách hay xe hơi sang trọng. “Một khách hàng mà chúng tôi đã cải tạo ngôi nhà cho anh ấy muốn xây một biệt thự riêng biệt trên mảnh đất bên cạnh, theo phong cách tương tự như ngôi nhà chính, với mục đích duy nhất là làm gara cho bộ sưu tập xe hơi của anh ấy,” cô kể.